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北京买房:理清思路购房建议268

2021-10-24    

  2022-2025年带键盘磁卡读卡器产品调研及投新闻百科_新闻中心_腾讯网,北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

  我跟我老公都34了,孩子4岁,换房,贷款算二套,贷款金额有上限,所以目前有两个预算方案,一个是600万的,一个是750万的,主要看我们卖房的情况。

  需求是,带客厅的三居,孩子爷爷奶奶要一起住照顾孩子。没电梯的话只能一层二层,有电梯的话希望高层,朝向没有太高要求,但如果楼层很低的话不要北房,老人受不了。东西城已经放弃,考虑朝阳、海淀、丰台,不预期学区房,但也不想太差。

  我跟我老公互联网公司,可能也就差不多发展瓶颈了,不太预期未来还能换房,感谢章哥给个置业建议。

  1、孩子四岁,那就是2024年入学?仍然算高峰期,不预期学区房也线这三年的孩子竞争压力都比较大。

  尽量看朝阳吧,稳妥性高些,海淀的缺口太大,说不好派位情况,朝阳应该好的多。如果不介意老房,那就看清朝学区,学校好也没溢价。新源里附近,都是老房,不难选。

  其次看陈分学区,望京的,南湖东园二区。学校和清朝一个等级,略有溢价不算高。望京的整体学区也相对好,即便派位也不会弱。

  嘉铭西区,安慧北里和其他四个园,略弱于清朝陈分和东区,但也是头部校之一,略有溢价不高,几乎没有。

  再其他的朝外、人朝和80中的,溢价都比较高了,几乎和东西海持平。嘉铭东区和帝景的都是大户型商品房,700多万起,一居室,不太合适。

  4、海淀的实在不敢说了,这预算也不太好买到宜居的,自己先看看吧。翠微、五一、紫竹桥等学区。

  我现在正处于一个矛盾困难时期,我目前自住老破小,在海淀清河,已挂牌,但挂牌之后接连出现各种政策导致现在还未卖出而且还降价不少。而我卖此房也是为了置换翠湖三杰的下跃户型。

  我的问题是,如果我今年不能顺利卖掉老破小,以后老破小是不是更难卖了,我要改善是不是就更难了?第二,我也在犹豫翠湖三杰的下跃是否值得买,我比较了二手房同样价位在清河至永丰山后也买不上像样的改善房。翠湖三杰一是区位不知道未来发展如何,二是下跃未来比较难出手,如果住的不舒服再置换很难。

  想请教章哥,我二手卖不出去以后还有置换好机会吗?想买品质区位都可以的。二是翠湖三杰的下跃是否可以入手?

  1、老破小,肯定比房龄新的难卖啊。这种产品既然保值性好租金高,那就得承担流动性弱的代价,不能什么优势都占。但以后也没什么更难卖的,北京60年房龄的都有的是,都能出手,就是挂牌期长点儿罢了。

  2、翠湖三杰,下跃。纯粹的改善房,自住型的,跟投资没什么关系,区位发展好不好的影响不大,全北京都差不多。

  中央别墅区的发展好不好啊,奥北西山亦庄的好不好啊,甚至CBD和亚运村的发展好不好啊?配套都全到不能再全了,照样大幅度跑输大盘。那些都还算正规的商品房呢,也都一样,跟地段发展关系不大,就是产品特性。

  3、叠拼肯定不好出手啊,上叠下跃差别不大,所有别墅的流动性都弱,否则也不会升值慢了。这买来自住就甭换了,长期住着才合适呢,卖的话有点儿吃亏,不太划算。而且还是限竞房,估计能买得起别墅的,愿意接手这种政策性改善房的不会太多。

  为了自住改善就入手呗,房子是用来住的,别墅更是最好的居住体验。只是建议调整心态,别以投资的目的来对待,肯定做不到,这是消费为主的产品,不属于投资品。

  我在17年全款购置了房山广阳郡九号的精装房子,190平,单价合5.5万(现在查了一下,目前单价4.5万左右),每年物业费2万多,也不舍得租。18年购置了海淀天秀路荷塘月舍一套四居房,孩子上小学用。现在不知如何这两套房进行打理,特别是房山这套房该如何处理好(当时售楼处说旁边有三甲医院,以后单价会到8万,现在看是营销说辞)请教章哥,想听听您的建议,感谢!

  1、广阳郡九号,典型的改善小区,这要是以后自住就留着呗,品质很好,又是万科的物业,会所什么的都挺好的。

  投资中等吧,不强。涨到8万这谁说得好啊,没什么意思,纯炒房的忽悠套路。涨到多少都有可能,但也得允许别的地方也涨吧?超过大盘才算赢,跟不上那就一般了。

  2、这里的劣势主要就是产权混杂,对升值有一定影响,北京这种配建保障房的高档小区大多数不是太好,接盘人都会有对今后品质的疑虑。如果是一直和平相处的还好,但已经发生了纠纷,还闹的动静挺大,影响不太好。

  这里2016年开盘价格达到4.2万,而同时期的五矿铭品才3.4万不到,价格差达到8000,相当高了。而今天再看,5年过去,两个楼盘的二手房倒挂了,房龄新的广阳郡九号没占到便宜。而且我印象中前些日子都降到4.4万左右了,到现在还没卖完,入住率高不了,也影响升值。这就甭跟大盘比了,没什么意思。

  再有就是这居住成本,科技型住宅当然挺好,但能耗高,维护成本也大。虽然一年四季不用开空调,但费用也每平米十多块啊,不低了。年头越长设备的维护越难,所以从北京之前的科技住宅来看,保值好的不是太多,大多都偏弱一些。以moma系列为典型,西二旗的就弱,东直门的更弱。

  3、所以这里自住很合适,从投资性来讲弱一些。周边的配套慢,又是这么大的大户型,一般只有在富人扎堆的地方才投资性高,毕竟圈层是很影响产品类型的。这也别出租了,租金收益率不会太高,而且装修损耗大,未必划算。

  4、总之吧,在房山板块不太适合纯投资高档小区,就是自住。但我也没什么建议,已经买了就留着自住吧。

  去年在常营住欣家园买了一个东南户型小两居,共26层我买的24层。去年买的,明年马上就满两年了,这个房子何去何从我拿不定主意。我在通州有公租房住,常营的房子用来出租,因为经济原因也没打算再置换。但因为第一次买房不太懂,所以买了塔楼的经适房,住欣家园是2010年的房子。

  这个房子是卖还是留我很纠结,本来就如同买股票一样有涨有跌听天由命,大不了以后退休了自己住,但考虑到塔楼未来的维护就很担忧,如果自住过了30年是不是楼体管线等就会出问题不再适合居住,然后也无法卖出去。

  情况介绍完,章哥,我的问题就是住欣家园的房子是避免砸手里越来越贬值卖掉好,还是留着好?

  1、刚10年多点儿,还不到管线年之后才逐渐显现出明显问题,电梯是18-25年。所以塔楼主要就是因为户型和朝向问题不太受追捧,和房龄的关系不大。

  如果有更好的目标就换掉,低密度的板楼最好,保值性要强一些。如果没有的话留着也行,不会和板楼相差太多,一般也就10%。而且差率一般也不变,时间长了才明显呢。

  2、但塔楼还有个问题或许会影响未来价格,就是得房率。北京从2003年规定要用使用面积定价,但并没有真正实施,只是在房本上标注了使用面积。前年,2019年住建部又出台了意见稿,重申了要用套内面积报价。

  如果真的实行,那塔楼由于得房率略低,或许价格要受到影响。比如现在板楼10万,得房率85%;塔楼9万,得房率75%。那如果按套内面积定价就是板楼11.76万,塔楼12万,倒高了。那买塔楼的人就会减少,两边价格怎么调整不好说,但大概率是得房率低的吃点儿亏。

  当然这只是个猜测,是否会真的实行谁也不知道,只不过是个有可能的趋势,别太当回事儿。

  3、总之吧,如果有更好的目标就换,没有的话就住着。也甭纠结,没什么严重的贬值,更不会砸在手里。毕竟是房子不动产,比现金的保值性强。